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低調富豪的發達傳奇-林陳海
今周刊 撰文 / 王榮章 圖 / 劉咸昌
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提起寶佳機構,外界普遍都很陌生。不過這個機構一年賣出8000戶房子,10年來累計推案量超過2500億元,全台灣有超過30萬人住在寶佳蓋的房子;寶佳機構董事長林陳海在短短10年間,打造出規模空前絕後的地產王國,累積了500億元驚人財富,他究竟是怎麼辦到的?

今年四月九日,由桃園建築業發起成立的「有愛慈善基金會」舉辦高爾夫球賽暨慈善晚會,當天活動,出現了一位神祕嘉賓,他是在地產界赫赫有名,但一般人絕少見過的地產大亨林陳海。

當天晚會上,一頭灰白頭髮、精神奕奕的林陳海坐在台下,晚會的重頭戲是義賣活動,結果林陳海的夫人在未事先知會他的情況下,以兩百萬元最高價標下馬英九總統捐贈義賣的墨寶「慈幼濟童」,將活動氣氛帶到最高潮,林陳海也開心地和夫人上台與主持人合影。

其實真正讓他高興的是,夫人標的不是活動上其他具收藏價值的藝術品,而是普通的一幅書法,不但符合義賣的精神,更是真正在捐錢做公益。事實上,「有愛慈善基金會」就是林陳海慷慨解囊捐助六百萬元,與桃園地區建商一起成立的,並由林陳海擔任基金會的榮譽董事長。

低調神祕/規模、實力和知名度不成比例

當天的球賽與晚會,其實是林陳海極少數出席的公開活動之一,而在標得馬總統墨寶後,媒體要請他發表感言時,他也客氣婉轉地避開。低調,幾乎是所有人對林陳海一致的認知,不過,他卻一手建立起國內推案量最大的地產集團,也在房地產上賺到五百億元財富,與三重幫出身的林堉璘、林榮三兄弟,並列國內最具實力的地產大亨。

低調神祕的林陳海對多數人而言是相當陌生的,他創建的寶佳機構,外界所知也不多;寶佳的規模與實力,和它的知名度可以說完全不成比例。對於這個矛盾情況,寶佳副董事長李其白有個很生動的比喻:「我們其實很小啦,就像是一群猴子」;不過一大群猴子合作的力量,恐怕連獅王都不敢攖其鋒。而猴子的比喻,也貼切地點出寶佳機構靈活的特性,貼近市場、消費者的靈活操作,一向是寶佳的一大競爭利器。

對比上市櫃建商中規模最大的遠雄建設,近年來每年宣稱推案金額動輒四百至六百億元,實際上最高的年營收只有一百七十多億元;但寶佳近幾年的結案量(完工銷售後入帳完畢)都高達三、四百億元,營業額超過遠雄建設一倍以上。只是因為寶佳機構的推案分散在三十多家子公司,讓外界因此忽略寶佳其實早已是國內最大的房地產集團。

不大手筆砸錢打廣告;不製造話題搞行銷;不高價搶標國有土地;不蓋豪宅、也因此缺乏豪宅吸睛的炫人光芒!低調,是林陳海、寶佳機構一路走來始終如一的行事風格。但儘管如此,卻掩蓋不住寶佳寫下的驚人成績。根據《住展雜誌》統計,從二○○二年寶佳機構以一○四億元案量首度登上十大建商之首開始,從此年年蟬聯推案冠軍,到今年已是八連霸,是不折不扣的國內地產天王。

年年冠軍/推案八連霸,穩坐建商龍頭

○八年儘管金融海嘯肆虐,寶佳機構推案量仍高達四百億元;今年預計也有三百億元以上的案量,依然穩坐十大建商龍頭。從二○○○年起,十年來寶佳機構合計的推案金額超過二五○○億元,寫下國內房地產史上最驚人的一頁。近年來寶佳一年開工的戶數高達一萬戶、完工銷售的也有八千戶;估計十幾年來寶佳機構蓋的房屋超過七萬戶,而且全部完銷;若以全台灣七百多萬的家戶數計算,全國就有一%的家庭買了寶佳機構的房子,同樣是一項無人能及的紀錄。

如果以一家四口來計算,估計全台灣有超過三十萬人住在寶佳蓋的房子裡,這樣一個與廣大民眾有密切關係的建商,絕對值得大家好好來認識。寶佳機構今年歡度二十周年慶,多年來「惦惦做、惦惦賺」的寶佳,早已寫下屬於他們自己的傳奇;下一個十年,林陳海會再創造出什麼驚奇,也備受各界期待。

要興建這麼多房子,當然不是少數人可以完成的。○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情結束之前,寶佳機構旗下只有協和、勝華、和發、寶佳、佳陞、佳瑞、合康、合陽等八家核心建商,但到○八年已經快速擴充到將近四十家,成長速度令人咋舌;加上擁有協侑等四家營造廠負責施工,讓寶佳成為一支橫掃全台,推案量遍及台北、桃園、新竹、台中、台南高雄的高戰鬥力團隊,也成為這波房地產景氣的最大贏家。

寶佳機構能有今天的成績,靈魂人物當然是機構創辦人林陳海。隨著寶佳近年跳躍式的成長,他的個人財富也以驚人的速度累積,但儘管如此,大家對林陳海卻所知有限,加上他幾乎不曝光、不參加公開活動,更多了一份神祕感。不過只要接觸過他的人,都會覺得他是個非常客氣、很好相處的人,宏國集團總經理江淳信就形容他「很謙虛、很客氣、很樸實」,完全不是建築業慣見、霸氣十足的地產老闆。

林陳海創業發跡的過程,稱不上是精采動人的故事;但是他獨樹一幟的「內部創業、利潤分享」模式,卻開啟國內企業經營模式、勞資關係的全新格局,寫下令人津津樂道的一頁傳奇。近年來不少協力廠商、合作夥伴甚至地產同業,也開始模仿林陳海的經營管理模式,儼然成為一門新興的「寶佳學」。

今年六十三歲的林陳海,七○年代就投身房地產業,從工地監工一路做到明峰建設總經理。一九八五年,林陳海與明峰建設董事長李東運一起移民澳洲,在澳洲坐了三年「移民監」,剛好錯過了台灣經濟大起飛的機會。不過他的長子林家宏回憶道,那幾年是全家最快樂的時光,賺到了再多財富也買不到的家庭生活;此外,在澳洲上語文學校時,林陳海也因此認識了日後最重要的事業夥伴之一、現任寶佳機構副董事長李其白,成為他創業後衝刺事業版圖的得力助手。

數年後林陳海回到台灣,重拾他最熟悉的房地產事業。一九八九年,台灣股市正處於泡沫即將破滅的最後階段,林陳海也展開了他的創業之路,一開始先在台北市推案;一九九一年,他成立協和建設、正式創立寶佳機構,鎖定台北縣、桃園縣大量興建平價住宅,並陸續成立勝華、和發、寶佳等公司,目前擔任機構總經理、寶佳建設董事長的謝福麟,就是最早的事業夥伴之一。之後林陳海找來李其白,李其白又介紹他在太平洋建設的同事歐陽國華,先後成立了佳陞、佳瑞兩家公司,而這三人也成為寶佳機構第一代的核心幹部。

九八年底台灣爆發本土金融風暴,一直到二○○三年中SARS結束之前,是台灣營建業最慘澹的時期,但被外界歸類為「桃園幫」的寶佳、麗寶、元利等建商卻趁機崛起,接收中大型建商退出後空出的市場,其中更以寶佳機構的成長最為迅速。要剖析寶佳機構為何能這麼成功,就要從林陳海獨到的五大致勝心法說起。

心法一:內部創業/激發潛能、集眾人之力打天下

這些年來,林陳海在集團內轉為扮演「創業導師」的角色,在第一代核心幹部養成後,透過這批「種子教官」,再開枝散葉培訓第二代經理人,同時鼓勵有能力、有企圖心的幹部出去創業,由集團提供資金、技術與必要協助,讓大家到各地去開疆闢土。

由於這些創業經理人也都是新公司的股東,自然都會把公司當作自己的事業在拚,而這套獨門的內部創業模式,也讓寶佳的規模不斷壯大,推案觸角一路延伸到台中、台南、高雄,成為一支凝聚力、執行力一流,無堅不摧的戰鬥團隊。

不過這套模式看似簡單卻很難成功,其中最大的阻力其實就是企業主自己的心態。國內企業大多有濃厚的家族色彩,願意讓員工出頭、甚至分享經營成果的老闆屈指可數,而這點在營建業尤其困難,因為一個建案動輒十數億元,加上房地產基本上是圍繞著錢在運轉的行業,把錢交給別人管絕對是多數老闆的大忌;也因此,如果沒有足夠的心胸與經營智慧,這套內部創業模式不可能成功,而這也是林陳海最與眾不同之處。

心法二:快速滾動/掌握時間優勢、錢滾錢創造最大利潤

寶佳機構絕不養地,買進土地後就迅速規畫興建,再加上聞名業界的寶佳快速施工法,平均一年半就可以完成一個案子,完工後集中火力銷售,賺錢後繼續買地興建,如此周而復始,短短幾年就可以滾出極為驚人的獲利。而如果遇上景氣不佳,就立刻降價求售絕不戀棧,雖然少賺一些,但抽回來的資金可以再去買地,等市況一好轉馬上可以賺回來;相較於許多建商死守價格,寧可一個案子賣個兩、三年,寶佳在同一時間裡,早已獲利了結、開發新案。

熟悉寶佳機構運作模式的建商就舉例分析,如果第一年以兩億元開始開發一塊土地,一年半完成後賺了兩億元;這四億元再去買地投資,大約兩年時間興建、銷售完畢,再賺進四億元,意味三年半後兩億元的投資已滾成八億元。以這種模式持續操作下去,大約七、八年本金就會膨脹到三十二億元、十年內就會增加到六十四億元,成長了三十倍。這就是寶佳機構快速滾動法的威力!

心法三:嚴控成本/買地付現,降低成本、薄利多銷

寶佳機構蓋房子成本很低,是業界都知道的事實;不過寶佳為什麼可以把成本壓到這麼低,外界卻不易窺知全貌。實際上寶佳低成本的祕密,從買地時就開始啟動,因為寶佳買地一向是現金交易,不像其他建商通常只付頭期款,尾款必須等土地過戶向銀行辦理土地融資貸款後才能交付。寶佳買地付現金的實力,可以談到較好的價格,當然取得土地後,寶佳也會辦理土地融資,但卻不一定動支或只動用部分額度,利息上又比同業省下一大筆。

在建案開工後,寶佳獨特的兩套半模板、十天蓋一層的快速工法此時開始發威,工期硬是比別人縮短許多,不但減少建築融資的利息支出;而且快速完工、銷售交屋後,可以更快取得銀行撥付的客戶分戶貸款,一來一往間,光是在利息成本上,寶佳就比其他建商占盡優勢。

此外,由於寶佳機構推案量驚人,大量採購建材時具有強大的議價優勢,例如電梯、鋼筋等建材,都可以用最優惠的價格取得。

低成本的優勢,讓寶佳的個案價格具有很強的競爭優勢,得以開出低於區域行情的房價。薄利多銷、以合理價格賺取合理利潤,是寶佳個案最吸引首購族群之處;也因為價格實在,吸引了一批「死忠投資客」,尤其是在寶佳最活躍的三峽、林口、淡海等重劃區,一路跟著寶佳的推案腳步買透透、賺透透。

心法四:公司治理/制度至上、一切追求合理化

璟都建設總經理黃國明指出,大約十五年前,林陳海就訂下不准包商換房子的規定(以房子折抵應支付給包商的工程款),讓他覺得很震撼。寶佳雖然對旗下包商很嚴格,但林陳海同時也表示:「來做我們的工程,就不能讓你賠錢!」黃國明當時就覺得,林陳海是一位很有原則、很有經營智慧的老闆,判斷他將來的成就一定會超越其他建商。

為了管理龐大的事業體,寶佳機構很早就電腦化,例如每周的銷售情況,下周一報表立刻出來,每位主管都有一份,這份被戲稱為「寶佳指數」的銷售報表,清楚呈現第一手的房市狀況,不少人認為它的參考性高於市面上其他各種地產指數。

此外,寶佳全台幾十個工地,所有包商都必須在每月十五日以前請領工程款,經工地主任簽核後輸入全省連線的電腦,寶佳則固定在二十五日放款(一半現金、一半期票),如果不小心錯過了十五日的最後請款期限,就算找上林陳海本人關說也無法通融,一切運作都以制度為依歸。

承包寶佳機構鐵件工程的台灣鍛造董事長張文凱指出,寶佳嚴格限制協力廠商不送禮、不應酬,如果被抓到一定嚴懲;此外,包商如果以少報多涉及虛報,被發現後必須罰十倍的金額,藉此防堵不肖廠商低價搶標。寶佳每年都對包商進行評比,如果沒有兩把刷子,很難打進寶佳的協力體系;但只要好好做,幾乎是穩賺不賠的生意,更是長期穩定的衣食父母。

心法五:數字管理/精算財務,績效、問題無所遁形

林陳海對財務數字非常敏銳,近年來他早已不巡視工地,要掌握數十家公司的營運狀況,監控興建、銷售中的上百個工地,幾乎完全憑藉報表,從報表中就可以看出每位經理人的績效,以及各個建案的問題與弊端。

林陳海的多年好友與合作夥伴、麗寶機構董事長吳寶田就指出,林陳海很會精算財務;寶家建設總經理林英俊也以他認識林陳海十多年的觀察指出,林董只管大原則、大方向,但對財務、數字管理的確有一套,這一點頗有已故的台塑企業董事長王永慶的味道。

寶佳機構成長茁壯後,不但所有員工、股東、往來廠商都跟著「雞犬升天」,房地產代銷業也都引頸期盼寶佳「關愛的眼神」。承接大量寶佳業務的新理想廣告的主管就指出,接寶佳的案子很好做、而且很有面子,以代銷的角度來說,寶佳是很好的業主,因為很尊重專業,聽得進外界的意見;此外,他們本身對市場就很了解,操作也很市場性,該調整價格時不用等到代銷公司來溝通,自己就先動手調價,因此賣寶佳的房子幾乎沒有風險,一般個案大都可以在五、六個月內完銷。

至於寶佳機構多年來堅持走「平價住宅」路線,除了因為林陳海早年服務的明峰建設,當年就專注在平價住宅產品之外,背後其實有林陳海深刻的理念。

堅持平價/服務基層民眾,才有社會價值

寶佳機構主管指出,林董的想法就是要服務社會基層的群眾,他認為服務這些人才有社會價值;至於金字塔頂端五%的人需要的豪宅,讓其他人去做就好。因為這樣的理念,寶佳機構不斷鑽研用最經濟的造價蓋出大量平價住宅,希望讓多數人都買得起、可以安心成家。

不過在事業體擴大後,寶佳機構近年來也開始嘗試高價、高品質的產品,前提當然是要有條件適合的土地;例如勝華建設在北縣新板特區的「史丹佛」、寶家建設在高雄澄清湖畔的景觀豪宅「澄峰」,以及合康建設在三重重陽重劃區的水岸住宅「太璞」與「臨江仙」等。寶佳未來也會進軍台北市,但平價住宅仍是寶佳機構的主力市場。

去年下半年,面對百年少見的金融海嘯,林陳海當機立斷降價求售,估計因此少賣了三十多億元;不過,今年農曆年後房市回溫,寶佳也順勢調漲房價,估計這個數字可以降到二十幾億元。儘管如此,寶佳機構去年不但沒有裁退一個人,林陳海反而逆向思考,認為不景氣是訓練員工的最好時機,因此花費巨資開辦「寶佳學苑」,要求五百名員工都參加在職訓練,未來團隊戰力可望因此再升級。

反向思考/不景氣仍砸大錢辦「寶佳學苑」

旗下有近四十家公司的寶佳機構,在農曆春節過後,全台約有七、八十個建案陸續進場銷售;雖然去年第四季至春節前,全台合計每周銷量降到五十至七十戶的低水位,但目前每周成交戶數已回升到二五○至三○○戶、恢復○八年上半年的高水準。一旦房市景氣確定觸底回升,寶佳仍將是最大的贏家。

面對現在失業率居高不下,社會新鮮人求職無門的困境,林陳海在經營會議上,認為寶佳機構可以為此盡一份力量,要求各單位評估人力需求後,招募一定人數的畢業生,如此可以解決一部分社會新鮮人畢業即失業的問題,而且放棄向相關單位申請畢業生就業補助,由寶佳自行支付薪資。

不僅如此,林陳海還要求各單位必須要有專人擔任「師傅」,一對一教導新進人員,當作是在寶佳機構進行職前訓練;如此一來,就算一年期滿後沒有留在寶佳任職,也有一定技能可以到其他企業求職,而不是只把年輕人招募進來、付錢了事。

放眼國內房地產業,林陳海可說是絕無僅有的特例。相較於三重幫的林堉璘、林榮三兄弟,靠養地功夫累積驚人的財富;林陳海賺的卻是土地的加工財,是扎扎實實靠一戶戶房子賺來的財富。而許多地產大亨在房地產上賺大錢後,都轉進金融、飯店、百貨等產業,進行多角化投資,只有林陳海始終堅守房地產本業。

這位不炒地皮、不蓋豪宅、不碰政治,甚至沒有掛名任何一家公司負責人的低調大亨,以他過人的心胸氣度,成就了自己也成就他人。相對其他建商老闆的大起大落,林陳海的發跡可以說相當平順,一步步累積實力後,展現出驚人的爆發力。三十多年深耕的結果,林陳海身價早已超過五百億元,堪稱國內最成功的推案天王,也寫下屬於他自己的創業傳奇。

一條褲子穿10幾年
地產大亨林陳海生活儉樸
儘管財富驚人,林陳海生活卻非常儉樸、規律。璟都建設總經理黃國明形容他一條褲子可以穿10幾年,生活很有條理,每天晚上九點半準時就寢,簡直就像是教科書上描寫的人物典範。吃的方面也很簡單,上班時中午常一碗麵就打發,在家也常是稀飯、蔬果等為主,長子林家宏就笑稱晚上回家吃飯,媽媽為了父親的健康,因此全家時常「吃素」,雖然也有葷食,卻是準備給寶貝孫子吃的,逼得他在外用餐時只好多吃肉解饞。至於住家,一生蓋了無數房子的林陳海,多年來與兩個兒子一直住在台北內湖的透天厝,並沒有搬到金碧輝煌的豪宅。
雖然事業龐大,但他每周只排一天到五股的寶佳機構總部、一天到桃園的寶佳分部「上班」,另一天則打高爾夫,其他時間幾乎不進辦公室;讓許多事必躬親的建商老闆非常羨慕。而儘管身處複雜的營建業,但他絕少出席應酬場合,對政治更幾乎是絕緣體,在地產界堪稱異數。
非常重視家庭生活的林陳海,每年都會和太太一起出國打球、度假散心。此外,他還時常趕員工下班,他不止一次向大家表示,「家庭生活要美滿,事業才會做得好」,寶佳的員工就笑說,下班時間後大家都不敢和董事長聯絡,免得讓他知道自己還在公司加班。不過以寶佳員工的拚勁,要準時下班,幾乎是一項不可能的任務。

■林陳海花上億美元
投資越南地產市場
相較於寶佳機構在國內橫掃全台,無論推案量、獲利金額都無人能及的成績單,林陳海的海外投資,迄今績效仍遜於國內水準。不過包括林陳海本人及周遭朋友,仍看好越南的投資機會,一旦越南經濟再度起飛,目前已投入數十億元巨資的林陳海,終將成為最大贏家之一。
2000年起快速躥起、在國內房地產市場大獲成功的寶佳機構,近幾年也積極尋覓海外市場的投資機會。05年起,越南全力發展經濟,股市、房市因此聯袂大漲,儼然成為全球最具吸引力的新興市場,林陳海也決定進軍越南房地產市場。當時包括林陳海、麗寶機構董事長吳寶田、英業達集團會長葉國一,都透過在越南的台商富力工程董事長陳立勳,投入越南市場,希望在當地大展拳腳。
但在合作之後,大家才發現雙方理念有不小的歧異。最後葉國一選擇撤出越南市場,不過投入最多資金的林陳海,卻選擇繼續與富力工程合作。由於土地都已掌握在手中,得以將投資風險降到最低。
目前寶佳的越南投資集中在胡志明市,由林陳海的次子林彥江負責營運。由於越南方面融資困難,因此投資幾乎都仰賴自有資金,據悉,林陳海投入越南的資金高達上億美元。林陳海的友人指出,越南經濟未來發展可期,儘管初期投資受挫,但長期而言,林陳海的越南投資可望獲得豐厚回報。
此外,林陳海的大兒子林家宏在馬來西亞首都吉隆坡設立兩家公司,投資當地房地產;另外林彥江在澳洲也有公司,投資雪梨、布里斯班等地的房地產,算是第二代個人的海外投資事業。


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